2015年上海二手学区房交易备忘

记录一下2015年入手二手学区房的艰辛历程，这次比上次遭遇了更多的坑，把一些关键步骤分享在这里，祝各位还在为学区房奋战的童鞋顺顺利利买到心仪的房子

前期调研

1. 拉一下信用证明，确保没有影响贷款的信用问题
2. 确认不限购
3. 提早把首套贷款结清，确保符合二套房改善型条件，TIP:公积金网站可以查询公积金贷款额度，如果显示未满六个月不连续，表示需要复议
4. 查看对口小学招生手册，了解意向小学的户口要求（需要提前几年挂户口，超过人数时候的统筹规则）
5. 有租客需租客放弃优先购买权的书面承诺
6. 了解供电供水燃气是否正常，房屋质量是否有问题，是否漏水，墙壁有无裂痕

居间协议

1. 先让中介拉产调，确认产权权属问题（有没有纠纷？有没有抵押？）
2. 核实上家身份证，房产证，户口本，中介身份证
3. 违约处理办法，如不能按时过户，交房，中介私自将房产证交由上家，房屋质量出现问题等如何处理
4. 商量好付款批次和数额，以及各批次付款日期，给一次钱上家要打一次收条（定金，首付，贷款，尾款），检查每次支付的金额在协议上是否写正确
5. 户口迁出条款，上家曾诺5内没用过学区名额
6. 税费问题（满二还是满五，是否唯一，普通还是非普）
7. 营业税普遍都比较高（10W以上），到手价的合同需要确认是否有营业税，即便中介上家承诺没有营业税，也要在合同里约定如果有营业税合同和平解除，下家无责任
8. 约定家具家电是否赠送
9. 中介费约定和签字（Tip: 中介费行情一个点）
10. 产证上出现的名字都需签字
11. 产证交中介保管，并且出具保证书，一旦产证私下交给上家，出现网签房子被抵押，中介负全责，赔偿下家双倍损失
12. 付定金，收上家签名的收条

房屋买卖合同

1. 携带好身份证、户口簿、私章、收入证明，过去一年工资银行流水以及首付款现金
2. 确定上家户口迁走时间
3. 签定合同时，必须所有产权人到场。家庭成员及权利相关人员要到场，同意卖房。核实好对方身份证，房产证。签定合同后，房产证需交给第三方中介保管
4. 过户时间，根据银行审批贷款时间，过户时间留一定缓冲， TIP: 如果银行贷款审批慢或者不通过影响过户时间，可能会追究下家责任，年底都会慢
5. 交房时间，过户后就可以尽快交房，有的上家会要求款清交房，这样就是放款后多少天内交房
6. 放款时间不写进合同，一般都是以银行具备放款条件的时间为准
7. 将居间协议的附加条款及违约处理办法写入买卖合同
8. 做低的部分写进补充合同，约定营业税如果不实的处理方法

审税，贷款

1. 去交易中心审税，上家审上家的，下家审下家的
2. 如果是公积金贷款，收件收据会被收走，然后将产证邮寄过来。如果是混合贷款或者纯商业贷款，收件收据都是自己拿
3. 中介会推荐信贷员（有的是黄牛），也可以自己找信贷员。Tip：四大行都不收评估费
4. 组合贷款流程（交通银行），TIP: 公积金app/微信和银行app都可以查贷款进度
   1. 拉人均 （7个自然日 ）
   2. 材料受理
   3. 审批通过（找了个熟人，一周左右就通过了）
   4. 制作正式贷款抵押合同 （2天）
   5. 过户后把抵押证交给银行
   6. 银行放款

过户

1. 过户需要下面材料
   1. 房地产登记申请书
   2. 双方身份证（原件+复印件）
   3. 房屋产权证书
   4. 房屋买卖合同
   5. 契税完税凭证
   6. 买卖定金合同，
   7. 贷款抵押合同
2. 06年8月后的产证需要提供密码
3. 确定上家户口迁出，可以提前带上购房合同和身份证去派出所查

领产证

新产证进度可以在网站http://202.109.79.211:8002/查询，或者电话962269。领取当天需要带上身份证，登记收件收据和缴费证明，会领到新产证，抵押证和密码纸。

迁户口

新产证拿到后就可以去户口所在派出所迁小孩户口了，需要夫妻双方到场 填同意书
需要以下材料：身份证 户口本 结婚证 房产证 出生证 所有证件都需要原件和复印件。办理完毕后老的户口本会被回收，领到的新的户口本。

交房

1. 根据合同附件中装修情况，制作清单，至现场一一核对，检查是否有缺损或损坏
2. 交房时房东最好能出具近三个月的水电煤支付账单。防止有遗留，欠费
3. 查水电煤表，结清上家该付的水电煤费用及物业管理费
4. 交房日期及户口迁出以尾款做制约

注：中介费一般是过户付一半，交房付另一半，最好能留点尾款在交房，原则是大部分要等过户完才交。

本文基于篱笆上这篇攻略http://www.libaclub.com/t_113_8128235_1.htm，按照自身经历修改。