2015年上海二手学区房交易备忘

记录一下2015年入手二手学区房的艰辛历程,这次比上次遭遇了更多的坑,把一些关键步骤分享在这里,祝各位还在为学区房奋战的童鞋顺顺利利买到心仪的房子

前期调研

  1. 拉一下信用证明,确保没有影响贷款的信用问题
  2. 确认不限购
  3. 提早把首套贷款结清,确保符合二套房改善型条件,TIP:公积金网站可以查询公积金贷款额度,如果显示未满六个月不连续,表示需要复议
  4. 查看对口小学招生手册,了解意向小学的户口要求(需要提前几年挂户口,超过人数时候的统筹规则)
  5. 有租客需租客放弃优先购买权的书面承诺
  6. 了解供电供水燃气是否正常,房屋质量是否有问题,是否漏水,墙壁有无裂痕

居间协议

  1. 先让中介拉产调,确认产权权属问题(有没有纠纷?有没有抵押?)
  2. 核实上家身份证,房产证,户口本,中介身份证
  3. 违约处理办法,如不能按时过户,交房,中介私自将房产证交由上家,房屋质量出现问题等如何处理
  4. 商量好付款批次和数额,以及各批次付款日期,给一次钱上家要打一次收条(定金,首付,贷款,尾款),检查每次支付的金额在协议上是否写正确
  5. 户口迁出条款,上家曾诺5内没用过学区名额
  6. 税费问题(满二还是满五,是否唯一,普通还是非普)
  7. 营业税普遍都比较高(10W以上),到手价的合同需要确认是否有营业税,即便中介上家承诺没有营业税,也要在合同里约定如果有营业税合同和平解除,下家无责任
  8. 约定家具家电是否赠送
  9. 中介费约定和签字(Tip: 中介费行情一个点)
  10. 产证上出现的名字都需签字
  11. 产证交中介保管,并且出具保证书,一旦产证私下交给上家,出现网签房子被抵押,中介负全责,赔偿下家双倍损失
  12. 付定金,收上家签名的收条

房屋买卖合同

  1. 携带好身份证、户口簿、私章、收入证明,过去一年工资银行流水以及首付款现金
  2. 确定上家户口迁走时间
  3. 签定合同时,必须所有产权人到场。家庭成员及权利相关人员要到场,同意卖房。核实好对方身份证,房产证。签定合同后,房产证需交给第三方中介保管
  4. 过户时间,根据银行审批贷款时间,过户时间留一定缓冲, TIP: 如果银行贷款审批慢或者不通过影响过户时间,可能会追究下家责任,年底都会慢
  5. 交房时间,过户后就可以尽快交房,有的上家会要求款清交房,这样就是放款后多少天内交房
  6. 放款时间不写进合同,一般都是以银行具备放款条件的时间为准
  7. 将居间协议的附加条款及违约处理办法写入买卖合同
  8. 做低的部分写进补充合同,约定营业税如果不实的处理方法

审税,贷款

  1. 去交易中心审税,上家审上家的,下家审下家的
  2. 如果是公积金贷款,收件收据会被收走,然后将产证邮寄过来。如果是混合贷款或者纯商业贷款,收件收据都是自己拿
  3. 中介会推荐信贷员(有的是黄牛),也可以自己找信贷员。Tip:四大行都不收评估费
  4. 组合贷款流程(交通银行),TIP: 公积金app/微信和银行app都可以查贷款进度
    1. 拉人均 (7个自然日 )
    2. 材料受理
    3. 审批通过(找了个熟人,一周左右就通过了)
    4. 制作正式贷款抵押合同 (2天)
    5. 过户后把抵押证交给银行
    6. 银行放款

过户

  1. 过户需要下面材料
    1. 房地产登记申请书
    2. 双方身份证(原件+复印件)
    3. 房屋产权证书
    4. 房屋买卖合同
    5. 契税完税凭证
    6. 买卖定金合同,
    7. 贷款抵押合同
  2. 06年8月后的产证需要提供密码
  3. 确定上家户口迁出,可以提前带上购房合同和身份证去派出所查

领产证

新产证进度可以在网站http://202.109.79.211:8002/查询,或者电话962269。领取当天需要带上身份证,登记收件收据和缴费证明,会领到新产证,抵押证和密码纸。

迁户口

新产证拿到后就可以去户口所在派出所迁小孩户口了,需要夫妻双方到场 填同意书
需要以下材料:身份证 户口本 结婚证 房产证 出生证 所有证件都需要原件和复印件。办理完毕后老的户口本会被回收,领到的新的户口本。

交房

  1. 根据合同附件中装修情况,制作清单,至现场一一核对,检查是否有缺损或损坏
  2. 交房时房东最好能出具近三个月的水电煤支付账单。防止有遗留,欠费
  3. 查水电煤表,结清上家该付的水电煤费用及物业管理费
  4. 交房日期及户口迁出以尾款做制约

注:中介费一般是过户付一半,交房付另一半,最好能留点尾款在交房,原则是大部分要等过户完才交。

本文基于篱笆上这篇攻略http://www.libaclub.com/t_113_8128235_1.htm,按照自身经历修改。

新版个税计算器(3500起征点)

十一届全国人大常委会第二十一次会议决定对个人所得税法作如下修改:
第三条第一项修改为:“工资、薪金所得,适用超额累进税率,税率为百分之三至百分之四十五。”
第六条第一款第一项修改为:“工资、薪金所得,以每月收入额减除费用三千五百元后的余额,为应纳税所得额。”

大家可以用这个计算器算算自己能减多少税。

http://www.9mi.me/latest.aspx

冰火两重天

4个月前在买冰洗的时候,事先在篱笆上做好功课,在京东和淘宝上查好价格,然后去三大转,最后在永乐拿到低于京东5%的价格(算上返券,不算以旧换新)和诺干小赠品。
元旦后老电视坏了,还是在篱笆上做好功课,去三大和百思买,销售全部一反常态,我抱个京东的价格问他们能不能做,客气一点的说个不做,不客气的直接白眼,你在哪里看到这个价格就去哪里买好了。问及否送个DVD或者高清射频线,全部没有。
不是我不明白,这世界变的真快。

痛苦的倒着时差

半夜2点多还是睡不着觉,只好上线和LP聊天。之前曾经到过的离厦门最远的地方,是和继量一起从西安做火车途径36个小时到达吐鲁番,然后一路长途车通往新疆深处。原以为西北对最最东南厦门来说是我能到达的最遥远远的地方。没有想到,这个记录这么快就被改写了。昨天,在经过了11小时的飞行之后,终于涉水万里来到了离家万里的西雅图,从而开始了总部的朝拜之旅。

突然发现我的space好久没有(>2年?!?)写过东西了,也许该更新更新space了。如果天天都是3,4点睡觉,这可成个大问题了。想起大学时候通宵后考试全挂的历史,有点后怕明天的meeting了。

挺住

What with the last site not earning me much and spending so much time building a business rather than actually earning much revenue, I’m a little destitute right now. I even can’t afford a laptop.

In the meantime, in order to provide better services to Redmond team, some organizational changes are made on Windows Live China. Peter who hired me nine months ago is not my manager any longer. Tony Yip, my new manager, is a strict man and I have to say I am so weak compare with other MS guys. I am not ready for the new challenge.

I just remembered when I was in college days, JiLiang and I always cut class and read books in the room. Sometimes, we discussed many interesting things. And now, look at those who still study at school. Time really files fast.

Just want to share this quote from Douglas MacArthur:

People grow old only by deserting their ideals. Years may wrinkle the skin, but to give up interest wrinkles the soul. You are as young as your faith, as old as your doubt; as young as your self-confidence, as old as your fear; as young as your hope as old as your despair. In the central place of every heart there is a recording chamber. So long as it receives messages of beauty, hope, cheer and courage, so long are you young. When your heart is covered with the snows of pessimism and the ice of cynicism, then, and then only, are you grown old. And then, indeed as the ballad says, you just fade away.