2015年上海二手学区房交易备忘

记录一下2015年入手二手学区房的艰辛历程,这次比上次遭遇了更多的坑,把一些关键步骤分享在这里,祝各位还在为学区房奋战的童鞋顺顺利利买到心仪的房子

前期调研

  1. 拉一下信用证明,确保没有影响贷款的信用问题
  2. 确认不限购
  3. 提早把首套贷款结清,确保符合二套房改善型条件,TIP:公积金网站可以查询公积金贷款额度,如果显示未满六个月不连续,表示需要复议
  4. 查看对口小学招生手册,了解意向小学的户口要求(需要提前几年挂户口,超过人数时候的统筹规则)
  5. 有租客需租客放弃优先购买权的书面承诺
  6. 了解供电供水燃气是否正常,房屋质量是否有问题,是否漏水,墙壁有无裂痕

居间协议

  1. 先让中介拉产调,确认产权权属问题(有没有纠纷?有没有抵押?)
  2. 核实上家身份证,房产证,户口本,中介身份证
  3. 违约处理办法,如不能按时过户,交房,中介私自将房产证交由上家,房屋质量出现问题等如何处理
  4. 商量好付款批次和数额,以及各批次付款日期,给一次钱上家要打一次收条(定金,首付,贷款,尾款),检查每次支付的金额在协议上是否写正确
  5. 户口迁出条款,上家曾诺5内没用过学区名额
  6. 税费问题(满二还是满五,是否唯一,普通还是非普)
  7. 营业税普遍都比较高(10W以上),到手价的合同需要确认是否有营业税,即便中介上家承诺没有营业税,也要在合同里约定如果有营业税合同和平解除,下家无责任
  8. 约定家具家电是否赠送
  9. 中介费约定和签字(Tip: 中介费行情一个点)
  10. 产证上出现的名字都需签字
  11. 产证交中介保管,并且出具保证书,一旦产证私下交给上家,出现网签房子被抵押,中介负全责,赔偿下家双倍损失
  12. 付定金,收上家签名的收条

房屋买卖合同

  1. 携带好身份证、户口簿、私章、收入证明,过去一年工资银行流水以及首付款现金
  2. 确定上家户口迁走时间
  3. 签定合同时,必须所有产权人到场。家庭成员及权利相关人员要到场,同意卖房。核实好对方身份证,房产证。签定合同后,房产证需交给第三方中介保管
  4. 过户时间,根据银行审批贷款时间,过户时间留一定缓冲, TIP: 如果银行贷款审批慢或者不通过影响过户时间,可能会追究下家责任,年底都会慢
  5. 交房时间,过户后就可以尽快交房,有的上家会要求款清交房,这样就是放款后多少天内交房
  6. 放款时间不写进合同,一般都是以银行具备放款条件的时间为准
  7. 将居间协议的附加条款及违约处理办法写入买卖合同
  8. 做低的部分写进补充合同,约定营业税如果不实的处理方法

审税,贷款

  1. 去交易中心审税,上家审上家的,下家审下家的
  2. 如果是公积金贷款,收件收据会被收走,然后将产证邮寄过来。如果是混合贷款或者纯商业贷款,收件收据都是自己拿
  3. 中介会推荐信贷员(有的是黄牛),也可以自己找信贷员。Tip:四大行都不收评估费
  4. 组合贷款流程(交通银行),TIP: 公积金app/微信和银行app都可以查贷款进度
    1. 拉人均 (7个自然日 )
    2. 材料受理
    3. 审批通过(找了个熟人,一周左右就通过了)
    4. 制作正式贷款抵押合同 (2天)
    5. 过户后把抵押证交给银行
    6. 银行放款

过户

  1. 过户需要下面材料
    1. 房地产登记申请书
    2. 双方身份证(原件+复印件)
    3. 房屋产权证书
    4. 房屋买卖合同
    5. 契税完税凭证
    6. 买卖定金合同,
    7. 贷款抵押合同
  2. 06年8月后的产证需要提供密码
  3. 确定上家户口迁出,可以提前带上购房合同和身份证去派出所查

领产证

新产证进度可以在网站http://202.109.79.211:8002/查询,或者电话962269。领取当天需要带上身份证,登记收件收据和缴费证明,会领到新产证,抵押证和密码纸。

迁户口

新产证拿到后就可以去户口所在派出所迁小孩户口了,需要夫妻双方到场 填同意书
需要以下材料:身份证 户口本 结婚证 房产证 出生证 所有证件都需要原件和复印件。办理完毕后老的户口本会被回收,领到的新的户口本。

交房

  1. 根据合同附件中装修情况,制作清单,至现场一一核对,检查是否有缺损或损坏
  2. 交房时房东最好能出具近三个月的水电煤支付账单。防止有遗留,欠费
  3. 查水电煤表,结清上家该付的水电煤费用及物业管理费
  4. 交房日期及户口迁出以尾款做制约

注:中介费一般是过户付一半,交房付另一半,最好能留点尾款在交房,原则是大部分要等过户完才交。

本文基于篱笆上这篇攻略http://www.libaclub.com/t_113_8128235_1.htm,按照自身经历修改。

修改Windows 10的默认浏览器

微软Edge浏览器是Windows 10里的默认浏览器,是用来替代IE的新一代浏览器。现在不管从老版本的Windows升级到Windows 10,或者是运行Windows 10的大版本升级(比如从Windows 10升级到TH2),微软都会把系统默认的浏览器被悄悄地换成Edge浏览器。如果想换成其他浏览器,比如IE或者Chrome,可以用下面步骤:

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